제 20대 대선 윤석열 대통령 당선자 공약 분석 및 부동산 전망

안녕하세요.

제네시스입니다.

 

오늘 아침 새벽 약 5시가 되어서야 제20대 대선 결과가 확실하게 나왔습니다. 

사실 저는 초 박빙이 예상된다는 출구조사와 여러 방송사 내용을 보고 일찍 자고 일찍 일어나서 결과 확인하는 것이 

속 편하겠다고 판단하여 일찍 자고 약 5시 넘어서 일어나서 결과 확인하였습니다.

그 결과, 국민의 힘 윤석열 후보가 당선되었네요.

사실 누가 당선이 되든, 그 결과 값에 따라 앞으로 내가, 그리고 우리가 어떻게 나아가야 하는지에 대한 방향 및 전략을 도출해 나가는 것이 의미가 있기 때문에 지금부터 저의 생각을 풀어나가고자 합니다.

 

 

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이에 앞서 아래와 같이 지역별 대선 결과 내용을 한눈에 쉽게 파악할 수 있는데요,

쉽게 말해 경남, 경북, 강원, 충남, 충북, 대전, 경기 일부, 서울 일부에서 국민의 힘이 승리하였고

제주, 전남, 전북, 세종, 경기 다수, 서울 일부에서 더불어 민주당이 승리한 모습입니다.  

특히 서울의 경우에는 국민의 힘에서 50.5% 로 승리하는 모습을 확인할 수 있습니다. 

그중에서도 서초, 강남, 송파, 용산에서의 압승이 눈에 띄는 모습입니다. 

 

이렇듯 민심은 지난 19대 대선 결과와는 다르게 보수당 쪽으로 변경되었음을 모두 확인할 수 있네요. 

국민의 힘 윤 대통령 부동산 관련 공약을 아래와 같이 정리한 내용 공유하면서 이어 가겠습니다. 

 

 

 

일단 전체적으로 기존 정부의 정책에서 규제 완화 및 정상화한다는 내용이 눈에 띕니다.

하지만 잘 판단하셔야 할 부분은 부동산 규제 완화가 부동산 투자 활성화라는 의미로 착각하는 것은 지양해야 한다고 생각됩니다. 누군가에는 유리하고 누군가에게는 불리할 수 도 있을 것이라 잘 살펴보아야 하겠습니다. 

규제가 완화가 되면 규제 때문에 메리트가 생겼던 곳들은 상대적으로 장점이 사라지게 됩니다. 

그러한 곳의 경우 상황을 잘 지켜보시고 판단 및 실행을 해야 할 것으로 예상됩니다. 

반면에 규제 때문에 눌려 있던 곳들은 상대적으로 기회가 생기게 됩니다. 대표적인 곳이 재건축, 재개발이겠습니다.

사실 두 후보 모두 재건축, 재개발에 대하여서는 규제를 완화하겠다고 공약하였기 때문에 어떤 결과여도 반등할 시장이긴 하였습니다. 그렇기 때문에 유주택자 이신 분들은 추가 구매 혹은 기존 주택을 매도하고 재건축, 재개발에 뛰어드시는 것도 좋은 방향이라고 보입니다.

 

그다음으로 청년 대상으로 하는 내용도 공약으로 많았는데,

그 내용으로 청년 원가 주택 30만 호를 공급하겠다는 것이고 5년 거주 후 국가에 매각하여 차익 70% 환수하는 것입니다. 좋은 조건이지만 청년들이 필요 및 선호로 하는 지역에 지을 수 있을까?라는 전제하에 쉽지 않을 수 있다고 예상이 되며 필요 및 선호 지역에 진행된다 하여도 청약률이 매우 높을 것이기 때문에 치열한 경쟁이 예상되어 역시 쉽지는 않을 것입니다. 그래도 30만 호가 진행이 된다면 큰 의미로 청년들에게 다가갈 것으로 보입니다. 희소식이네요.

 

그리고 1인 가구 분리기준 연령 하향하여 청년층 주거 지원 대폭 확대한다는 공약이 있었습니다.

지금은 세대 분리 기준이 자녀가 성인인 경우, 

주민등록지 분리+소득 75만 원 이상

주민등록 분리+만 30세 이상 입니다.

앞으로는 만 30세보다 세대분리 가능한 나이를 낮추게 되면, 만 30세 이전에도 주민등록지만 분리될 경우 분리세대로 인정이 가능하게 됩니다. 

예를 들어 만 30세가 아닌 만 28세로 변경되었다고 가정할 시, 주민등록과 세대분리만 되면 만 30세 전에도 소득이 없다 해도 분리 세대가 되어서 청약도 가능하고 집을 사도 부모의 주택 수에(다주택 종부세) 영향을 미치지 않게 됩니다.

 

그리고 임대차법 폐지 혹은 일부 수정한다는 내용입니다.

갱신권을 기본 2년으로 수정하고 전셋값 인상하지 않는 임대인에게는 세제 혜택을 주겠다는 것입니다. 

이렇게 임대차법이 수정된다면 과도기적인 현상으로 전세 가격이 전체적으로 또 올라갈 것으로 보입니다.

그 이유는 2년 전에 올린 가격을 기준으로 올해 재계약하는 임대인에게 올려서 갱신하려 할 것이고 다시 2년 뒤엔 올해 기준에서 다시 올릴 것으로 예상되기 때문입니다. 이래저래 전세 가격은 지속적으로 올라갈 것입니다. 

이에 따른 월세의 가속화는 이미 문재인 정부 때 강력하게 진행이 되어 관성 상 쉽게 월세의 가속화를 막기는 어려워 보입니다. 

 

그다음으로 제1기 신도시가 이제 재건축 연한인 30년에 육박 및 초과 하고 있는 시점입니다.

제 1기신도시 리모델링 규제 정비 및 용적률 상한 규제 완화와 1기 신도시 추가 공급 내용입니다.

 

리모델링은 평수는 늘어나지만 구조적 한계가 있어서 추가분담금을 납부해야 할 수 있습니다. 

그리고 시세차익이 재건축(싹 다 철거 후 새롭게 신축으로 건축) 대비 떨어집니다. 

리모델링을 하더라도 미래 가치는 사라지고 재건축 아파트와 비교 시 감가상각도 가속화될 것으로 보이기에

소유주들로써는 리모델링으로 갈 것인가? 더 재건축으로 갈 것이냐 엄청난 고민을 할 것으로 보입니다. 

 

그렇기에 재건축 재개발 규제 완화 및 용적률 상한 규제 완화 내용이 더욱 관심을 갖게 될 수밖에 없습니다.

재건축의 경우 용적률, 층수 제한 변화도 중요하지만 재초환 실시 여부가 중요합니다. 

추진위 설립부터 재건축 후 입주 때까지의 차익을 놓고 재초환을 계산하기 때문에 재초환이 없어지면 당연히 재건축 속도가 빨라지고 재건축 추진 단지가 많아질 것입니다. 문재인 정권에서 눌려 있던 규제와 압박에서 탈출하게 될 것이므로 앞으로의 가격 상승은 자명합니다. 

 

그다음으로 핵심지를 보유하고 있는 다주택자들이 매도를 양도세 완화 찬스를 잡아 매도하느냐, 혹은 증여하느냐도 변수로 보입니다. 

취득세는 1 주택자에 한하여서만 인하한다는 공약이며, 다주택자 취득세는 여전히 중과합니다. 

한번 매도하면 취득세 압박 때문에 다시 살 수 없다는 생각에 매도하기 쉽지는 않을 것입니다.

양도세 절세 기회를 포기하고 종부세 견디며 증여하는 것도 쉽지는 않겠지요.

증여 또한 부모가 다주택인 상태에서 증여하면 취득세 13%라서 증여가 또 무조건 유리한 것도 아닙니다.

양도세 일반과세가 증여세보다 이익일 수도 있는 분들은 매도를 또 하실 수도 있겠고요.

제 생각에는 이러한 여러 가지 요인 및 갈등에 의해서 다주택자들의 매도 및 증여가 쉽지는 않을 것입니다. 

그렇기 때문에 시장에 많은 매물들이 나오지 않을 가능성도 높습니다. 이미 민주당 시절 갈림길에 서있었던 분들의 결정은 대부분 매도가 아닌 증여 혹은 버티기 홀딩이었습니다. 앞으로도 쭉 그렇게 갈 수도 있다고 보입니다. 

다만 다주택자 분들께서 핵심지 주택이 아닌 자신이 보유 중인 매물 중 후순위 매물 위주로 매도는 하실 것으로 보이며

싹 다 정리하고 확실한 상급지로 갈아탈 수도 있긴 합니다. 

그러하기에 서울 지역 재건축, 재개발로 눈길이 상당히 많이 몰릴 것으로 예상되며 비 핵심지 매물은 상대적으로 늘어나 양극화 현상이 일어날 수 있겠습니다. 

윤석열 대통령 공약 중 종부세를 재산세와 통합하여 1 주택자에 한하여 종부세 완화 및 면제를 하겠다고 하였는데,

재산세와 통합한다는 의미가 무엇일까요?

주택수로 인한 중과가 아닌 주택 가격 합산의 의미로 이해됩니다.

예를 들어 현재는 30억 1 채인 경우와 합산 20억 다주택인 경우의 종부세가 비슷할 수도 있습니다.

그러나 재산세로 통합하게 되면 주택 가격 합산으로 따지게 되어 똘똘한 1채 현상이 조금 약해질 수는 있겠습니다.

한 가지 변수는 다주택은 종부세 그대로 두고 1 주택은 종부세 면제한다고 한다고 하면 똘똘한 1채 현상은 유지될 것이므로 상황을 좀 더 관망할 필요는 있습니다. 

종합적으로 공정시장가액 비율을 2020년 수준으로 인하할 것이며 내년도에는 95% 로 동결됩니다. 

이로 인해 세부담 증가율 상한 인하가 될 것이며 1 주택자 입장에서는 현 정부 이전 수준으로 인하된다고 합니다. 

 

주택을 매도하지 않았던 중요한 이유 중 하나가 바로 양도세였습니다.

세금이 너무 과해서 모두 다 버티기 한판승에 들어간 것이죠.

공약 중 1 주택자에 한하여 양도세, 재산세 완화를 하겠다 하였고 다주택자 양도세도 한시적 배제한다고 하였습니다.

현재 2 주택인 경우 양도세는 일반과세 +20% 중과, 3 주택인 경우 양도세는 일반과세 * 30% 중과입니다.

공약 내용으로는 2년간 양도세 일반과세로 중과 배제합니다. 

이럴 경우 말씀드린 것처럼 집값의 양극화와 다주택자들의 매도 혹은 증여의 갈림길에서 소량의 매물 출현은 있겠습니다. 

 

여기까지 앞으로 변화될 내용을 살펴보았습니다. 

제 생각에는 주식도, 부동산 시장도 모두 사람이 결정하여 이루어지는 시장입니다. 

결국 핵심 키는 사람이며, 사람의 심리가 가장 중요하다고 봅니다.

이제 대선 결과가 도출되었고 정부의 방향은 펼쳐졌습니다. 사람의 심리적인 부분에 있어서는 일단 불확실성이 확실히 해소되었으므로 슬슬 투자자 및 실수요자들은 움직임일 보일 것입니다. 

그 과정을 앞으로 유심히 살펴본다면 지금까지 그러하였듯 각자의 갈길과 기회들은 보이게 될 것입니다.

부지런히 공부 및 리서치하시고 각자의 상황에 맞는 최선의 선택을 하셔서 살아남으시길 바라봅니다.

 

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